典型案例
1.范某诉郭某买房款未付清房屋买卖和换房无效纠纷案
问题提示
房屋买卖未办理过户登记，产权状况如何?
【案情】
原告：范某
被告：郭某
第三人：兴义市交通运输管理总站（下称交管站）
1985年，交管站欲用其座落于七舍乡街面的3间瓦房，与他人调换有附属空地可建停车场的房屋。范某知悉后，愿将其用9760元向朱金友购买的七舍乡街上的瓦房3间及其厨房、厕所和房前约400平方米的空场，与交管站互换，因双方意见不一，未能达成换房协议。范某未住在其所购房屋内，仅在房内放置一些财物。郭某得知范某与交管站换房不成而想出卖该房后，多次找范某商议购买该房，以便在购买后和交管站的欲换房屋交换。1987年12月8日，郭某与范某达成口头协议，范某将其向朱金友购买的房屋出卖给郭某，价款11000元；双方于同月10日到交管站立契交清全部价款，并由郭某和交管站签订换房协议。10日，范某未按约定到交管站，郭某与交管站签订了换房协议。同月12日，范某到郭某处，因郭某不能付清全部买房款，双方口头议定：郭某先付4000元，余款于同月15日付清，房款付清后正式立契。郭某当即付给范某4000元。15日，范某依约到郭某处，但郭某只付出1000元，另6000元双方商定延至1988年1月2日全部付清；郭某还向范某借该房的原买房契约和房屋钥匙，并写借条于20日归还。同月17日，交管站住进范某之房，次日，郭某住进交管站之房。1988年1月2日，郭某只付了2000元给范某，双方再次商定限郭某于当月28日付清4000元余款，逾期每日按30%计息，郭某并出具了欠条。同月13日，交管站对所换房屋进行维修，并在门前空地四周打围墙。相邻的七舍乡第五村民组金某等户因围墙将阻断其出入通道，而与交管站发生争议。交管站、郭某及受影响的几户村民经协商，由郭某出资2000元，另修一条路供受影响的相邻户出入。同月30日，范某到郭某处索要欠款，郭某提出原协商买房时，范某未向其说明门前土地中有相邻住户的通道，要求范某承担部分改路费。范某不同意，郭某则拒付所欠房款，双方发生纠纷。同年3月19日，范某以郭某与交管站恶意串通、秘密签订换房协议，侵犯其房屋所有权，郭某并擅自拿走其房内财物为理由，诉至兴义市人民法院，要求废除与郭某的房屋买卖口头协议，恢复房屋原状和返还财物，郭某并应赔偿其经济损失10000元。郭某辩称：双方有房屋买卖的口头协议，且已付了部分房款；所买房屋已和交管站调换，要求维持双方的房屋买卖关系有效。
【审判】
（一）一审情况
兴义市人民法院经审理认为：范某与郭某的房屋买卖未经房管部门办理产权过户手续，是不合法的。但郭某已付给范某房款7000元，并出具了4000元的欠条，约定了付款日期，买卖关系已成事实，该房屋买卖关系应予维持。郭某未按约定期限给付欠款，致合同未能全部履行，应承担一定的过错责任。郭某在其与范某的房屋产权过户手续还未办理时，便和交管站调换房屋的做法欠妥。据此，郭某应负本案的主要责任。七舍乡第五村民组的通行道路被交管站修围墙堵塞，以及范某要求赔偿其他财产损失应另案处理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第八十五条、第九十一条、第一百一十二条、第一百三十四条之规定，于1988年11月10日判决：
一、当事人双方口头订立的房屋买卖协议有效，双方必须依法补办契税等手续；
二、郭某所欠范某房屋款4000元及其利息253.04元（1988年1月28日至8月31日月息6厘，计183.04元；9月1日至11月10日月息1分5厘，计70元），在判决生效后1个月内履行完毕。
（二）二审情况
范某不服此判决，上诉至黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，要求废除双方的口头房屋买卖协议，废除郭某与交管站的换房协议，返还房屋。郭某同意原判。
黔西南布依族苗族自治州中级人民法院经审理认为：范某与郭某虽口头协商买卖房屋，但尚未正式立契完税，亦未交付房款和房屋，不能视为房屋所有权发生转移，郭某无权将尚未属于己有的房屋予以处分。事后，范某对郭某无权处分房屋的行为进行了追认，郭某应及时履行义务，付清房价款，促使房屋买卖关系成立。然其逾期不付清房款，导致房屋买卖合同不能履行，应负全部责任。因郭某无履行诚意，范某要求解除双方的房屋买卖合同，应予支持。郭某擅自与交管站签订的换房协议自始无效。鉴于交管站对该房确进行了维修，维修费用应由范某支付，其余添附的设施和围墙，由交管站自行撤除。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法（试行）》第一百五十一条第一款第（二）项之规定，于1989年6月26日判决：
一、撤销一审判决；
二、范某与郭某所立房屋买卖合同予以解除，范某返还7000元房价款给郭某，于判决生效后10日内付清；
三、废除郭某与交管站的房屋调换协议，范某付给交管站700元房屋维修费，判决生效后10日内付清；交管站在判决生效后10日内将房屋返还给范某，并自行拆除所添附的设施及围墙。
（三）再审情况
终审判决后，交管站未执行判决，又自行平整了地基，安装了铁门，支付费用1600余元。郭某不服此终审判决，以该判决适用法律不当等为理由，多次申请再审。
黔西南布依族苗族自治州中级人民法院按审判监督程序对本案予以再审。经重新组成合议庭再审，认为：房屋买卖系要式法律行为，买卖双方应依法订立书面契约，有中人证明，并按约定付清全部房款和交付房屋，办理过户、契税等有关手续。郭某与范某虽有口头房屋买卖协议，但未书写契约，也没有中人参与，对买卖房屋的具体事项未协商出一致意见，以致发生纠纷；且未按约定付清全部房价款，不具备房屋所有权转移的基本条件，买卖关系不能成立。郭某在未合法取得房屋产权时，即持范某的买卖契约与交管站调换房屋，系侵权行为。交管站明知郭某未与范某订立书面买卖契约，仍与郭某签订调换房屋协议，亦有过错。范某在未正式达成房屋买卖书面协议时，即将原买房契约和钥匙交给郭某，使其产生误解而与别人换房，并在明知交管站维修房屋、修围墙时未提出异议，造成双方不必要的损失和损失扩大，应承担主要责任。本院终审判决解除范某与郭某的口头房屋买卖合同，废除郭某与交管站的房屋调换协议，正确。但对当事人间过错责任的判定显失公平，未结合当事人的各自过错和受益情况解决交管站、郭某维修房屋、建围墙、修路等损失。交管站维修房屋、建围墙，终审判决后又平整地基、安装铁门，共花费3450余元；郭某调换房屋后，在房内安装水、电表，维修房屋共花费2800余元。以上费用，除受益方实际应支付部分外，其余部分应由三方当事人酌情分担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（三）项之规定，于1992年12月8日判决：
一、维持本院原判第一项。
二、变更本院原判第二项为：范某与郭某的口头买卖房屋协议无效，范某返还郭某房价款7120元。郭某与交管站的房屋调换协议无效。交管站应自接到本判决之日起40天内将房屋返还给范某，郭某应在上述期限内将现住房返还给交管站；范某应付给交管站房屋维修费700元和修围墙费用500元；交管站自本判决下达后自行将铁门拆走，范某须在本判决下达之日起一个月内将部分围墙拆掉，恢复相邻住户原行走通道。
三、郭某维修、购买房屋（一小偏偏），安装电表、电线，水表、水管等费用1600元，由受益人交管站负担；修路、搬迁等损失费用1200元，由范某赔偿800元，其余由郭某自负。
四、上述各项费用均在接到本判决之日起一个月内付清，拒不执行者，逾期部分按同期银行贷款利息计息。
2.张某诉蓟县西塔庄乡人民政府、邢各庄村委会让其错报申请条件批得用地后又没收其新建房致无房居住要求赔偿案
问题提示
虚报条件，获得建房许可后房屋被收，责任如何承担?
【案情】
原告：张某，男，46岁，住天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村。
被告：天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会（以下简称村委会）。
被告：天津市蓟县西塔庄乡人民政府（以下简称乡政府）。
1995年9月，原告以自己有两名子女，长子需照顾身有残疾的次子为由，与村委会协商其愿交出自己现有旧房及宅基地，请求村委会调分两块合并一处的宅基地。同年12月18日，原告拿出15000元用地费交与村委会，村委会即决定将原村委会于1993年拟建果库房基地给原告做宅基地使用。原告原住老房子于1996年4月25日由村委会协调以6500元价款卖与本村原在外地工作退休回家定居的原村民。1996年3月，原告及同村三户村民同时在村委会领导的主持下书写了宅基地用地申请。由于当时原告两名子女年龄尚小，其他三户村民子女也均不满18周岁，在如实填写后，被当时在场的乡农房管理员提出，年龄必须改为18周岁，否则不批。为此，四户村民子女年龄均在申请上改写为18周岁。1996年5月21日建房申请被批准，四户村民中包括原告先后建起新房。同年10月9日，乡政府给原告下达土地违法案件行政处罚决定书：（1）收回乡政府建房施工执照西农字执照第10号；（2）没收违法占地上的新建房屋，东西45.2米，南北6.5米，合293.8平方米；（3）没收违法占地上的其他设施围墙101.5延米，墙盘45.2延米；（4）违法占地2009.14平方米，收归集体。原告收此处罚决定后，立即表示异议，当时在场的村支部书记和乡农房管理员称：“这个决定你先收着。不要告。更不要向法院申诉，早晚会给你建房的经济损失。”此后，村委会又以借用名义将村办小学校迁入原告新建之房上课至今。但原村办小学校之房已被村委会出卖同村村民居住使用。由于原告原住房已出卖他人，自己新建之房又被学生占用变为学校无法腾出，自己无房居住且因建房产生的巨大经济损失不能得到合理解决，便四处上访控告。由于原告的处罚书所限定的15日起诉期超过，行政庭不予受理，起诉民事确权，又因该原告主张权利的基础条件即新建之房被没收而不能立案。
1997年10月，原告以赔偿之诉向天津市第一中级人民法院提起民事诉讼，称：其新建之房经村委会同意，乡政府批准，改写子女年龄虚报申请责任不在于本人。请求法院依法判决二被告赔偿其建房及上访等项经济损失人民币127048.40元。同时要求二被告承担诉讼费用。
村委会未提交书面答辩意见。
乡政府答辩认为：答辩人对原告违法占地建房进行行政处罚，行使行政管理职能。由于原告收到处罚决定书后未能提出申请复议或提起行政诉讼，现处理决定已经发生法律效力，应受法律保护。作为答辩人不属民事诉讼主体，有权依法不参加诉讼。另外，由于村委会越权批地建房，依天津市高级法院有关规定，村委会应作为第三人参加诉讼。
【审判】
天津市第一中级人民法院公开开庭审理，二被告仅出庭一次进行应诉，此后虽经合法传唤，但二被告均以此案为行政诉讼为由拒绝出庭应诉。本案事实经庭审调查，原告新建之房自被村办小学占用之后，村委会又投资增建了部分房屋，同时对原告新建之房进行部分修建和装修。经委托天津市房管局滨海房地产评估事务所对讼争之房鉴定评估，针对原告出资、出力所建新房部分及平整土地等综合计算价格为151709元。其中该鉴定中直接费用为122469元，其余部分亦属综合计算指标。由于二被告不能出庭举证、质证，故天津市第一中级人民法院仅以原告所提请求及证据进行合法、合理性审查予以确定赔偿数额。经审理后认为：本案原告所提出的诉讼请求，是基于二被告在执行职务过程中主观上存在过错。作为乡政府主管建房审查批准的人员，明知原告用地申请中子女年龄不符合申报条件而主动参与弄虚作假，依职权为原告申报使原告获取建房施工执照；村委会明知原告申请条件虚假，对原告建房施工采取放任态度，导致原告建起新房，依上述情况看二被告的主观过错是客观存在的。由于原告虚报子女年龄，隐瞒骗取批示的事实是在二被告工作人员授意之下共同完成，客观上产生了乡政府在原告建起新房之后，又以原告骗取建房手续为由将原告新建之房没收，从而造成经济损失的损害结果，乡政府主管审批建房的工作人员在履行职务工作中存在过错，依法应由乡政府承担侵权民事责任。现原告新建之房系村委会让村办小学占用，而被占用之房又因村委会直接参与侵权并受益，故村委会应直接承担赔偿责任。鉴于原告新建之房被没收所产生的损害结果与二被告的侵权行为存在必然的因果关系，依法应由村委会承担直接赔偿责任，乡政府承担连带赔偿责任。关于原告新建之房被没收之后所产生的宅基地使用问题，因不属于法院主管范围，原告应向有关主管部门申请解决。基于本案原告目前所提证据足以证实其因被欺骗才导致行使权利受到限制，这种权利受限又是因二被告在行政管理工作中所生行政阻断行为所致，据此认定二被告已构成民事侵权，应承担侵权责任；对原告之诉讼请求中合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第二款、第一百二十一条的规定，该院于1998年11月作出判决如下：
一、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张某建房直接费用122469元；
二、被告天津市蓟县西塔庄乡邢各庄村民委员会于本判决生效后十日内一次性赔偿原告张某其他经济损失人民币18580元；
三、被告天津市蓟县西塔庄乡人民政府对上述两项承担连带赔偿责任；
四、驳回双方其他要求。
该判决送达后，二被告不服提出上诉。案经上诉审天津市高级人民法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，证据充分可靠，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
3.冷某诉通城县房地产开发总公司房屋买卖纠纷因无处分权和房屋属规划拆迁房被认定买卖无效案
问题提示
无权处分人进行的房屋买卖，效力如何?
【案情】
原告：冷某，女，25岁，通城县隽水镇居民。
被告：通城县房地产开发总公司。
原、被告双方争议的标的物，为位于通城县隽水镇民主路 170 号的面积为39.8平方米的住房。该房屋产权属通城县国有资产管理局所有，原由县城乡建设环保局的下属单位房地产管理所管理。后通城县房地产开发总公司（即本案被告，下称房产总公司）成立，该房于1993年2月转交房产总公司管理。该房长期由李德林租住，并每年办理一次租赁手续，1993年的房屋租金120 元，李德林一次性交给了房管所。房产总公司为了便于房屋的管理和收集资金用于房地产开发，于1993年4 月1 日决定拍卖由本公司管理包括民主路170 号在内的20 处房屋。后县政府明确通知房产总公司，按县政府隽政发（1992）3号关于《隽水城区部分道路规划内要拆迁的房屋不能拍卖》的规定，包括民主路170号在内的房屋属城建规划内要拆迁的房屋，不能出卖。房产总公司在4月7日拍卖房屋时对民主路170号房屋没有予以拍卖。4月8日，原、被告明知民主路170号房是规划内要拆迁房屋，但各自为了自己的利益，不顾城建规划的需要，私下达成了买卖民主路170号房屋协议。协议上未写明该房屋的面积、结构、交付房产期限，房屋产权人国有资产管理局没有盖章。同时，房产总公司为了在房屋拆迁时不负责任，要原告写出“今后拆迁房屋不与城建、土管、国有资产管理局和房产总公司扯皮”的保证书。原告当即向被告交付购房款3800 元，并于当月24日在县房地产交易所办理了房屋所有权转移手续，领取了房屋所有权证。当原告准备搬迁时，从70 年代起就租住此房的李德林向被告申请优先购买权，并向被告交付了现金。但因原告不愿将有关买房手续退回被告，引起纠纷。7月7日，属于城建规划内的170号房屋前后左右的所有建筑物全部拆除，该房已成危房。李德林不得不被迫中止租赁而迁出该房。10月25日，原告诉至通城县人民法院，要求判令房屋买卖关系有效，并要求被告赔偿因未交房而造成的全部经济损失。
【审判】
通城县人民法院经审理认为：原、被告讼争的民主路170号房屋属于县国有资产管理局所有，房产总公司系该房屋的管理者，而不是房屋的所有权人，因而房产总公司没有处分权。房产总公司擅自处分170号房屋，属非所有权人处分所有权人的财产，属于侵权行为。且原、被告所订立的房屋买卖合同既未注明买卖房屋的面积、结构、交付房屋期限，又未经过房屋产权人验证盖章，其房屋买卖关系无效。同时，原、被告明知按通城县政府有关文件规定，170号房屋属于拆迁房屋，但出于各自的利益，恶意串通，以买卖房屋的合法手续掩盖非法目的，将列入城建规划内即将拆除的房屋进行买卖。为逃避责任，被告要求原告按自己的意愿出具保证书。这种置国家利益于不顾，恶意串通的行为，不受法律保护，其房屋买卖关系无效。通城县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（四）、（五）项，第二款，第六十一条、第七十二条、第七十三条、第一百零六条第二款、第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项之规定，判决如下：一、原告冷某与被告房地产开发总公司1993年4月8日关于民主路170号房屋的买卖关系无效。二、被告房地产开发总公司返还原告冷某购房款3400元。
宣判后，冷某不服，以一审判决认定事实有出入，适用法律不当为理由，向咸宁地区中级人民法院提出上诉。被上诉人（原审被告）以原理由进行答辩：本公司承认房屋买卖关系有效，本公司未违约，原告无理上诉，请求法院依法予以驳回。咸宁地区中级人民法院审理后认为：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，于1994年4月5日判决：驳回上诉，维持原判。