2.8 房已售完是否对小区内绿地等向房地产企业征收土地使用税

问 我公司开发的一个居民小区已经于2015年全部售出。2017年税收检查时，税务人员认为，虽然这个小区房产是售出了，但是，小区内的绿地、道路、广场等并没有售出，仍然占用土地，要求我公司就这部分土地缴纳城镇土地使用税。请问，这样征税合理吗？

答 房地产项目的开发不单单是建房，小区里还要按规划建设道路、绿地、休闲广场等配套设施，这些都是房产开发必要的配套设施建设，其发生的成本费用已经分配计入可售房产的成本中。

再从成本核算的角度分析一下。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，开发项目的土地成本按占地面积法进行分配。所称占地面积法，是指按已经动工建设的房屋占地面积占开发用地总面积的比例分配土地成本的方法。按照这种方法，房地产企业已经把小区的全部土地分配到可售房产中，房产卖完，全部土地使用权也随之转让。因此，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）规定，土地使用税纳税义务应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

根据“房地不可分”原则，房地产开发企业在售房的过程中，实际是两项交易，一是销售房产所有权，二是转让土地使用权。购房人取得了房屋所有权和土地使用权，按照国家的规定，购房人应当办理房屋所用权证和土地使用权证。房产售完之后，房地产企业已经把开发的房产和土地使用权全部转让给购房人，房地产企业一寸土地也没有留下。

正是因为出现了房地产企业房产售完后，还有向房地产企业征收土地使用税的情况。所以，重庆市地方税务局发布《关于房产税城镇土地使用税有关政策问题的通知》（渝地税发〔2003〕301号）规定：“对开发小区内的道路、绿化用地，经区县地税局审定后可暂不征收城镇土地使用税。”

《北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知》（京财税〔2000〕1718号）对于住宅小区内道路、绿地等公共用地，可比照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》中“市政街道、广场、绿化地带等公共用地免缴土地使用税”的规定，暂免征收城镇土地使用税。