第三章　商业地产术语解析

第一节　商业地产概念术语解析

术语01：商业地产

商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。

术语02：商圈

商圈是指商业中心以其所在地点为圆心， 沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围。根据来店顾客的比率， 商圈又可以进一步划分为主要商业圈、 次要商业圈和边缘商业圈。

术语03：主要商业圈

主要商业圈是指在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高。

术语04：次要商业圈

次要商业圈是指在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散。

术语05：边缘商业圈

边缘商业圈是指在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

术语06：所有权

所有权是指所有人依法对自己财产所享有的占有、使用、收益和处分的权利。

术语07：产权

产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

术语08：经营权

经营权是指经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。

术语09：零售业

零售业是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。

术语10：开发商

开发商是指以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获得利润。

术语11：人流量

人流量是指在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。

术语12：1小时经济圈

1小时经济圈是指距离购物中心一个小时车程内的消费人群。

术语13：辐射人群

辐射人群是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引人群。

术语14：商业用地

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。

术语15：国内一线城市

国内一线城市是指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如北京、上海、广州、深圳、天津。

术语16：国内二线城市

国内二线城市是指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如成都、重庆、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等。

术语17：国内三线城市

国内三线城市是指比较发达或经济总量较大的中小城市，多数为东中部地区的区域中心城市，如昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等。

术语18：五证一书

“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。

术语19：商铺

商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务或感受体验的场所。具体有以下几种类型。

（1）商业街商铺。商业街商铺指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。

（2）市场类商铺。市场类商铺特指在各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇中的店铺位。

（3）社区商铺。位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。

（4）住宅底层商铺。位于住宅建筑底层（可能包括地下1～2层及地上1～2层，或其中部分楼层）的商用铺位。

（5）百货商场、购物中心商铺。百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。

（6）商务楼、写字楼商铺。酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

（7）交通设施商铺。地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。

术语20：购物中心

世界购物中心协会对购物中心的定义是：“作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。”

术语21：Mall

Mall（音译 “摩尔”）起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的林荫道商业街。

术语22：超市

超市是超级市场的简称，英文叫“Super Market”。

术语23：专卖店

专卖店是指专门经营销售特定商品，这些商品具有极强的关联度，或者同一个品牌的商品，或者一个系列专门的商品的商店，其特征为，非常讲究店面装饰，给人以精品的感觉。

术语24：便利店

便利店的英文简称CVS（Convenience Store）是一种用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态。

术语25：连锁店

连锁店是指众多小规模的、分散的、经营同类商品和服务的同一品牌的零售店，在总部的组织领导下，采取共同经营方针、一致的营销行动，实行集中采购和分散销售的有机结合，通过规范化的经营实现规模经济效益的联合体。

术语26：专业市场

专业市场是指专门经营某种特定商品的大的建筑物。

术语27：折扣店

折扣店是指店铺装修简单，提供有限服务，商品价格低廉的一种小型超市业态。拥有不到2000个品种，经营一定数量的自有品牌商品。

术语28：特卖场

特卖场是指以特价商品为主的零售业态。

术语29：区位

商业地产中的区位就是指物业在城市空间环境中的位置。当企业分析经济位置时，用经济区位概念；当分析商业位置时，用商业区位概念。区位分析是区域经济学、城市地理学、商业布局学中最重要的概念，形成了系统的区位理论。区位调查分析目的是了解物业所处的环境特征。

术语30：板块

板块是指商业地产开发与营销行业用它指同质性的商业地产开发区域内的项目集合，一般地，板块以地标性建筑、基础设施命名，如北京的“国展板块”是指与国际展览中心密切的开发项目集合。

术语31：商业网点

商业网点是指区域（国家、地区、城市）内零售、批发、餐饮、生活服务、娱乐、物流、配送、仓储等企业的经营场所、设施的总和。因其点多面广，布局形成网状，故称商业网点。商业网点调查应包括网点的总量、业态、业种、结构、布局、建设与管理，选址以及政府对商业网点的宏观调控等。

术语32：商业中心区

商业中心区是商业活动聚集之地，区域内商业活动的频度、强度和经营规模明显高于其他区域。根据商业活动的规模、市场覆盖和影响力，一般分为市级、区级、社区、邻里四级。商业中心以百货大楼、商铺、超市、专卖店等物业形态为主。

术语33：商务中心区

商务中心区是指商务活动密集或者商务活动占主导地位的区域。例如，深圳的曼哈顿广场，写字楼、宾馆林立，商业零售业、饭店等都是为商务活动提供服务的下游产业。从产业链角度，商务基于商业，随着商业的发展，商务活动增多，到高级发展阶段。

术语34：物业地段

与区位相比，地段一般指物业在街道中的位置，尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系，关注的空间范围比区位要小，是从微观角度描述物业位置。分析地段的物业类型组合、功能组合、 产业链组合、 经营业态和业种组合，为物业的发展方向和招商定位打基础。

术语35：街区

街区就是以街道划分形成的区域，在商业地产研究中则指以街道为中心的区域，呈线性格局，两侧商铺、超市、百货店林立，商品琳琅满目。由于街区的发展性和不断扩张性，街区是立体的、动态的。物业的发展性质取决于街区特征。

术语36：地标

地标即“地理标志”，在地产界人们常常说“地标性建筑，地标性物业”，说明物业的重要性和显著性，是商业经营活动的集中地、高发区。在商业地产调查中，主要分析项目与地标性建筑的关系，它是物业定位的参照系或者“标杆”。

术语37：节点

节点系规划学用语，指交通、视野、景观、不同质区域的会合之处，道路交叉口，交通中转站、建筑形态的变换点、商业区和居住区的交叉点等都是节点。商业步行街常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。由于节点人流量大，受关注度高，商品和服务被注意的概率高，购买的概率就多一些，故而商品物业的租金和价值明显高于周边物业。因此节点分析是商业地产调查研究的关键环节。

术语38：零售业态

零售业态指的是零售业经营者在零售经营的具体场所采取的各种经营战略的总和。经营者以特定目标市场为对象，针对店铺选址、备货、店铺规模、价格策略、销售方法、附加服务、店铺设施等进行决策，并通过这些向消费者传递信息，促进其购买所做出的决策总和。这些决策的结果形成了零售业态。

术语39：业种

业种是指以商品的种类来区分的，如百货公司有服饰、用品、食品等，服饰又有男装、女装、童装等，特征是“卖什么”。例如“专卖店”式业态，意思是专卖某一品牌商品或者某一类商品，可以卖鞋、卖书、卖手机、卖电脑，每一个经营种类就称为业种。商业地产调查时重点关注业种，不同业种的“交集”构成街区商业特征，为物业的市场定位和招商策划提供第一手资料。

第二节　商业地产物业术语解析

术语01：占地面积

占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

术语02：建设用地面积

建设用地面积是指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。

术语03：建筑面积

建筑面积是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。

术语04：公用建筑面积

公用建筑面积包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

术语05：公摊面积

公摊面积是指公用分摊建筑面积， 指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

术语06：经营面积

经营面积也称实用面积、柜台面积，它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

术语07：地上面积

地上面积是指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。

术语08：地下面积

地下面积是指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。

术语09：使用面积

使用面积是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。

术语10：实用面积

实用面积是指建筑面积扣除公摊面积后的余额。

术语11：容积率

容积率是指总建筑面积与用地面积的比率，容积率越低舒适度越高。

术语12：建筑覆盖率

建筑覆盖率是指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（%），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 。

术语13：得房率

得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

术语14：使用率和实用率

使用率是使用面积和建筑面积之比，其中使用面积是墙到墙的面积，就是生活中真正用到的面积，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。

术语15：建筑红线

建筑红线也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线。

术语16：道路红线

道路红线是指城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线，在红线内不允许建任何永久性建筑。

术语17：建筑密度

建筑密度等于占地面积除以土地面积，密度越低舒适度越高。

术语18：绿地率

绿地率描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”，主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。

术语19：绿化率

绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

术语20：框架结构

框架结构是指由梁和柱以刚接或者铰接连接而成，构成承重体系的结构，空间分隔灵活，自重轻、较大空间的建筑结构。如购物中心等。

术语21：砖混结构

砖混结构是指建筑物用砖或者砌块砌筑，梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。适合开间进深较小，房间面积小，多层或低层的建筑，对于承重墙体不能改动。如商业街等。

术语22：钢结构

钢结构是指以钢材制作为主的结构，是主要的建筑结构类型之一。钢材的特点是强度高、自重轻、刚度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特别适宜。如建材城等。

术语23：室外广场

室外广场是指居民休闲、健身、集会的场所。绝大多数购物广场都拥有一个相应规模的室外广场。室外广场已成为一个充分发挥商业功能的场所，一方面展现了丰富的商业促销和展示活动，另一方面又形成室内商业外部化的活广告效应。室外广场已成为购物中心吸引人流的一个重要手段。

术语24：下沉式广场

下沉式是城市休闲广场的一种设计手法，应当与邻近地下空间串联融合，成为整个空间序列中的重要组成部分。它是一个围合式的开敞公共空间，将人流往下吸引，极大地提高了地下商场的租赁价值。

术语25：临街面

临街面是指与街道相邻的一面。

术语26：裙楼

裙楼一般指在一个多层建筑的主体下半部分，修建的横切面积大于建筑主体本身横切面积的低层附属建筑体。

术语27：层高

层高是指下层地面到上一层地面的距离。

术语28：净高

净高是指层高减去楼板厚度，商业上通常指吊顶后天花到地面的距离。

术语29：柱距

柱距是指两根柱子中心线到中心线的距离。

术语30：大堂

大堂是指建筑内部宽敞开阔的空间，用于会客、活动、会议、展览等。

术语31：中庭

中庭是指建筑内部的庭院空间，形成具有位于建筑内部的“室外空间”，现代购物中心商业结构的大橱窗，将各个商业功能在一个空间内展示出来，一方面引导消费者在商场内消费和购物，另一方面又通过展示作用提高各层商业价值。

术语32：回廊

回廊是指在建筑物内设置在二层或二层以上曲折环绕的回形走廊。

术语33：开间

开间是指空间的宽度，一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

术语34：进深

进深是指空间的纵深长度。大门一面的墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

术语35：动线

动线意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。超市与百货的动线设计要更特别加强迂回，以便消费者能多看到各个销售点。

术语36：垂直动线

垂直动线是指各楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。

术语37：平面动线

平面动线是指同一水平面或楼层内的通道、大堂等。

术语38：外联动线

外联动线是指商场与外部连接的通道等。如出入口、 汽车入口、 地铁接驳站、公交接驳。

术语39：动线设计

动线设计是指对商业企业的客流动线、物流动线、人流（员工）动线、车流交通进行平面和立体的设计。

术语40：环境设计

环境设计是指对商业企业的室内共享空间、灯光效果、商业氛围、购物环境以及外立面、外广场、橱窗、广告位进行设计和咨询。

术语41：购物空间

购物空间是指在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素划分出的直接进销售活动的现场。

术语42：交通空间

交通空间包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、布置及宽度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完成浏览观赏的行为。

术语43：商品展示空间

商品展示空间是指从常规柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。

术语44：服务空间

服务空间是指商品销售的辅助空间，如试衣间、听音室、问讯处、寄存处等。

术语45：休闲空间

休闲空间是指为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。

术语46：导示系统

导示系统是指在公共场所设置的指引标示牌，如洗手间、收银台、服务台、楼层品牌分布图。

术语47：楼层定位

楼层定位是指根据商业项目的面积、形状、层数，合理确定各楼层的商品经营类别、面积、区位，确定各楼层服务设施的配套及分布。

术语48：一次商装

一次商装是指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面（通常开发商负责）。

术语49：二次商装

二次商装是指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。（通常经营商负责）

术语50：挑檐

挑檐是指楼顶或门楣平面凸出墙体的部分，主要是为了方便做屋面排水。其次挑檐起到美观的作用。

术语51：柜台

柜台是指供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品所用的设备。

术语52：货架

货架是指营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的设施。

第三节　商业地产运营术语解析

术语01：投资、融资

投资、融资是指货币转化为资本的过程。投资可分为实物投资和证券投资。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润。后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。

融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

术语02：商业定位

商业定位包括规模定位、主题定位、档次定位、消费群定位、业态分布与商户组合、后续经营管理设想六个方面的内容。

术语03：商业格局

商业格局是指在一定的范围内商业的局势、态势、分布比例等。

术语04：商业规划

商业规划是指商业项目的定位规划、商业经营规划、业态的组合规划、商业建筑格局规划等。

术语05：商业经营管理

商业经营管理是指根据不同商业项目的规模、业态和定位，导入地产商自主开发的商业管理模式，对商业项目进行全面、有效的经营管理。

术语06：商业连锁发展规划

商业连锁发展规划是指研究各类业态的商业连锁发展趋势，结合国内实际情况，建立各类专业连锁店的标准化设计和规范运作体系。

术语07：商业市场调查

商业市场调查是指对商业市场的竞争状况、商业经营、各商场的商品布局、物业现状进行全面的专业调查，并提交专业的市场调查报告，有效地指导商业项目的业态及市场定位和规划设计。

术语08：消费市场调查

消费市场调查是指对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查，为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位以及为企业的经营策略、发展战略提供依据。

术语09：商业业态定位

商业业态定位是指根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态定位及市场定位，科学的确定项目的经营形态和目标市场。

术语10：业态组合

业态组合是指多种业态在商业中心的分布、布局、比例等。

术语11：商铺划分

商铺划分是指商业物业进行商铺的功能分割及铺位分割。

术语12：商业招商

商业招商是指开发商在开发阶段以及管理商在管理运营阶段引入零售、娱乐、餐饮及其他服务商家到商业物业开设店铺，进行商业的持续经营过程。

术语13：主力店

主力店主要包括百货商店、大型超市、大型专业店、大型娱乐等。具有以下三条特征：拥有高价值的品牌号召力，能主动吸引人流，较强抗风险能力经营稳定。主力店率先入驻的优点有以下四个方面。

（1）稳定整个商业地产。

（2）保证人流量。

（3）带动并高价招商。

（4）带动并高价销售商铺。

术语14：公开招商

公开招商是指以公开的形式如广告招商等进行商户招商。

术语15：定向招商

定向招商是指招商人员主动上门与目标商户联系，向目标商户推介商业物业，并说服其进场经营的招商方式。

术语16：租赁商铺

租赁商铺是指产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利。

术语17：转租商铺

转租商铺是指商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。

术语18：免租期

免租期是为了帮助经营旺场减轻商家负担。商场经营管理方承诺在一定时间段内不收取商铺租金，以使商业尽快进入良性阶段的一个做法。

术语19：转手费

转手费也称顶手费，是支付给先前的经营者，因为前者积累了很多无形的开店资本，如客户、声誉等。转手费的高低，基本可代理商铺的经营状况。

术语20：收益率

收益率是指投资的回报率，一般以年度百分比表达，根据当时市场价格、面值、息票利率以及距离到期日时间计算。对公司而言，收益率指净利润占使用的平均资本的百分比。

术语21：返租

返租是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）同时又签订租赁合同，发展商给予投资者一定的租金回报（约为8%～12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理。

术语22：回购

回购是指开发商将产权已卖给经营者或投资者的商铺重新通过高价收购回来，以达到可以统一招商、经营管理的结果。

术语23：商业运营

商业运营是指商业地产的运营管理，保证商业地产的正常运转及持续赢利。

术语24：试营业

试营业是企业的一种经营方式，主要是经营者向消费者告知该营业场所刚开张，管理可能不周密、服务可能有欠缺、正在完善，但绝不是指可以不用交税或可以在没有办理相关证照的情况下先尝试营业。

术语25：投资回报率

投资回报率是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。它涵盖了企业的获利目标。其计算公式为：

投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%

术语26：投资回收期

投资回收期是指用投资方式所产生的净收益补偿初始投资所需要的时间，其单位通常用“年”表示。（投资回收期一般从建设开始年算起，也可以从投资年开始算起，计算时应具体注明）

术语27：平效

平效是指终端卖场1平方米的效率，一般是作为评估卖场实力的一个重要标准。其计算公式为：

平效=销售业绩÷店铺面积

平方米效率越高，卖场的效率也就越高，同等面积条件下实现的销售业绩也就越高。

术语28：毛利

毛利是指商业企业商品销售收入减去商品原进价后的余额。

术语29：纯利

纯利是指毛利减去各项费用及税费后的纯利润。

术语30：进场费

进场费也叫进店费，是商场和超市利用其在市场交易中的相对优势地位，向供货商收取的一种费用。

术语31：出租率

出租率就是商场的招商率，分铺位数出租率以及面积出租率，铺位出租率指已签订合同铺位数量除以规划铺位总数的百分率，即出租率（招商率）指签约铺位面积除以规划内整个项目铺位面积总和的百分率。

术语32：直营

直营是指总公司直接经营的连锁店，即由公司总部直接经营、投资、管理各个零售点的经营形态。

术语33：加盟

加盟是指总公司提供一项独特的商业特权，并加上人员培训、组织结构、经营管理及商品供销的协助；而加盟店也需支付加盟费等相对的报偿，一种零售经营形态。

术语34：联营

联营是指商场经营者与商户合作经营，经营方式统一经营、统一收银、收益双方按约定比例提成（扣点）或（提成加扣点）。

术语35：旺场

旺场是指店里顾客很多的时候。

术语36：冷场

冷场也即淡场，是指店里顾客少的时候。

术语37：封闭式商铺

封闭式商铺是指上部分空间封闭、四周也处于相对封闭的状态。大多数购物中心都是封闭式商铺。其特点主要有以下几个方面。

（1）较高建筑成。

（2）较高运营成本。

（3）公摊较大。

（4）一般采用统一经营管理。

术语38：超外

超外是指超市经营区以外，一般由超市经营者租赁给小商户，利用超市人气带动消费，租金价格很高。

术语39：按金

按金也称押金，是指商户在入驻时交给开发商一笔保证金。

术语40：租金方式

租金方式有以下几种。

（1）合资关系。双方各投入一部分资源。一般发展商投入场地，商家投入品牌、人员、管理经验及设备等，双方有股权上开成一个比例，然后在收益方面共同分成，风险共担。

（2）固定租金。按每月每平方米的租金来计，这种合作关系是一种相对分离的合作关系，即无论商家经营状况如何，发展商都将拥有一个固定租金收入，经营风险完全由商家承担。

（3）扣点（提成）。发展商按一个固定比率，从销售额当中提取租金收入。租金水平将会随销售额水涨船高或相应降低。

（4）扣点（提成）保底。基本按扣点方式操作，商家与开发商商定一个基数，当扣点数额达不到基数时按基数收取租金，当超过基数时按扣点数收取租金。

术语41：租金递增

租金递增也是租金上涨，是指商场在开业之初租金价格相对较低，随着人流量增加、销售额增加，商铺所有人上涨租金价格，通常在签订租赁合同时双方约定好租金递增比率。

术语42：毛租金和净租金

毛租金是包含物业管理费、采暖费、房产租赁税等在内的租金，净租金就是扣除各项成本税费后的房主净收入。如果租金按套内面积计算，还要根据分摊系数进行调整，计算建筑面积租金水平，作为房屋定价和投资收益测算的依据。

术语43：“金角银边”

商业上通常称转角商铺作“金角”，称沿客动线干道的路两边作“银边”，说明商业价格极高。

术语44：“放水养鱼”

“放水养鱼”即商场在开业之初为了减少商家资金压力，租金价格相对较低。经过1～3年培育期，最终达到旺场。

第四节　商业地产营销术语解析

术语01：关系营销

关系营销是指企业与消费者、分销商、零售商和供应商建立一种长期、信任、互惠的关系，而为了要做到这一点，企业必须向这些个人和组织承诺和提供优质的产品、良好的服务以及适当的价格，从而与这些个人和组织建立和保持一种长期的经济、技术和社会的关系纽带。

术语02：渗透营销

渗透营销是一种与顾客之间的沟通，这种沟通就是走进顾客的世界，从他们的角度出发的一种互动的交流，使自己和顾客的目标逐渐一致，达到统一。

术语03：诚信营销

诚信营销是指在市场营销活动中，企业和消费者始终坚持信息对称原则，企业诚实经营，保证营销活动的公开、公平与公正，以维护和增进全社会和人民的长远利益，以求得企业的长期发展。

术语04：营销创新

营销创新是指根据营销环境的变化情况，并结合企业自身的资源条件和经营实力，寻求营销要素某一方面或某一系列的突破或变革的过程。

术语05：项目运营组

项目运营组是指根据项目运作需要，合理配备经营、管理、营销、物业等各方面专家人员组成专门负责项目，进驻项目现场，负责项目各周期的具体工作的运营团队。

术语06：专家顾问团

专家顾问团是指根据项目运作需要，组成经营、管理、营销、物业等各方面的顾问专家团队，从外围对项目组进行指导、监督，以保证项目正常、顺利、良好的运营。

术语07：系列广告策略

系列广告策略是指在预定的时间里连续发布由统一设计形式或内容的系列广告，以加深广告印象增强广告效果。

术语08：营销组合

营销组合是指企业为了在目标市场制造它想要的反应而混合采用的一组可控制的战术营销手段。

术语09：差异化营销

差异化营销是指企业根据市场细分原则，通过差异分析方法对总体市场环境和个体市场环境的分析和比较，找出对自己企业最有利的差别利益。

术语10：形象差异化

形象差异化是指企业实施通常所说的品牌战略和CI战略而产生的差异。

术语11：市场差异化

市场差异化是指由产品的销售条件、销售环境等具体的市场操作因素而生成的差异。大体包括销售价格差异、分销差异、售后服务差异。

术语12：市场细分

市场细分是指根据消费者对产品不同的欲望与需求，不同的购买行为与购买习惯，把整体市场分割成不同的或相同的小市场群，分为“异质市场“和“同质市场”。

术语13：同质市场

同质市场是指消费者对产品的需示大致相同， 如消费者对大米、 食盐等的需求差异极小。

术语14：异质市场

品质市场是指消费者对产品的需求差异很大，如不同的消费者对服装的质量、款式、花色品种、价格等需求差异性很大。

术语15：产品定位

产品定位是指针对产品属性而言，是营销者在目标市场上为本企业产品确定一个恰当的位置，用以标志自己的产品，以示区别于竞争者的产品。

术语16：价格定位

价格定位是指营销者把产品、服务的价格定在一个什么样的水平上，这个水平是与竞争者相比较而言的。

术语17：促销定位

促销定位有两层含义：一层是促销方式的选择定位，即人员推销、营业推广、广告、公共关系等方式的选择及其组合；另一层含义是在选择了特定的促销方式后，又怎样确定实现这个方式的具体手段或媒体。

术语18：营销战略定位

营销战略定位是指通过规划，制订企业发展的宗旨、目标，使企业的资源和能力与不断变化着的营销环境相适应的过程，这种定位表现为制订一个企业营销的长期性、全局性、方向性的动态发展规划。

术语19：区别营销

区别营销是指公司根据不同顾客、品牌特点，利用差异化策略，抓住一部分高利润消费者，与他们建立更多的信赖和忠诚，销售一小部分高利润的产品。

术语20：定制营销

定制营销是指根据顾客的个性特点和差别化需求，为顾客“量体裁衣”，提供差别化需求商品和服务需求。

术语21：一对一营销

一对一营销是指针对不同顾客的性质及购买经验，“一对一”地提供个人化商品和服务。

术语22：牺牲商法

牺牲商法是指通过部分商品的低价赔本销售来扩大企业的知名度，留给消费者深刻的企业形象和商业信誉， 从而达到招徕顾客、留住回头客，实现整体经营利润最大化的营销手法。

术语23：无缝营销

无缝营销是指为了提高整条营销渠道的服务质量，从而为消费者创造更有价值的服务，营销渠道中的各成员组织打破原有的组织边界，在多层面的基础上相互协作，就如同在职一个企业的团队中一样工作的营销方法。

术语24：越轨营销

越轨营销是指在不违规的情况下通过假装无知、制造危机、无事生非、小题大做、故弄玄虚、 异想天开等行为， 制造轰动性社会效应， 用最小的投入， 为企业和产品赢得扬名的机会。

术语25：直效营销

直效营销是指营销者不受传统营销通路的限制，通过媒体直接与顾客沟通，进而产生互动式的反应或交易。

术语26：实时营销

实时营销是指企业在经营过程中，把消费者当作伙伴，利用现代发达的信息技术，经常性地与消费者进行对话，直接了解消费者的需求意图，让消费者积极参与到商业企业经营、管理、服务等活动中来，从而缩短消费者与商业企业间的距离，取得营销的成功file:///C:/Users/Administrator/Links/转EPUB结果文件.lnk。

术语27：商业营销策划

商业营销策划是指根据商业企业的市场竞争状况和经营状况，进行商业营销战略设计、策略制订、广告及营销推广方案的实施，进行文化营销、服务营销、整合营销。

术语28：市场定位

市场定位是指为使产品在消费者心目中相对于竞争产品而言占据清晰、特别和理想的位置而进行的安排。

术语29：品牌定位

品牌定位是指以产品定位为基础的品牌诉求方式。

术语30：品牌代理

品牌代理是指为国内外知名品牌制订品牌拓展计划、推广计划，进行品牌形象设计，提供国内、外知名品牌的销售管理或代理服务。

术语31：品牌号召力

品牌号召力是指品牌在行业内的影响力、带动作用。